Вы здесь

Проведение собрания собственников помещений

Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение о способе управления многоквартирным домом:

  • управление управляющими организациями;
  • непосредственное управление;
  • управление ТСЖ.

Также собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Обращаем Ваше внимание, что порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст.44-48 Жилищного кодекса РФ.

По вопросам организации проведения общего собрания собственников помещений, взаимодействия с управляющей организацией, расторжения договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией рекомендуем получить консультацию в отделе по организации управления многоквартирными жилыми домами управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги (г.Калуга, ул.Достоевского, д.49а, каб. 103, 208, тел. 70-11-39, 70-11-40, 70-11-41).

Жилищный Кодекс действует с 2005 года, но вопросов у граждан очень много. Наиболее часто задаваемые вопросы касаются оплаты за жилое помещение, а также порядка установления платы за жилое помещение, порядка проведения общих собраний, возможности изменения порядка оплаты за коммунальные услуги.

Какова структура платы?

1. Для нанимателя жилого помещения, (занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов) плата за жилое помещение включает в себя:

  1. плату за пользование жилым помещением (плату за наем)
  2. плату за содержание и ремонт жилого помещения,
  3. плату за коммунальные услуги.

2. В отличие от нанимателя собственник не платит за наем и несет бремя расходов по капитальному ремонту общего имущества дома.

В отношении оплаты за коммунальные услуги необходимо сразу отметить, что порядок оплаты за коммунальные услуги устанавливается Правительством Российской Федерации и изменение его органом местного самоуправления или общим собранием собственников незаконно.

Понятие «плата за содержание и ремонт жилого помещения», используемое в ЖК, включает в себя:

  • плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
  • а также плату по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу ЖК относит лестницы, лифты, чердаки, подвалы, коммуникации, земельный участок под домом и др.

Часто задают вопрос об оплате лифта, если житель дома им не пользуется. Жилищный кодекс четко определяет: поскольку лифт является частью общего имущества дома и все собственники несут расходы по содержанию и ремонту общего, то независимо от того, пользуется конкретный собственник лифтом или нет, он обязан в полном объеме вносить установленную плату.

В Жилищном Кодексе четко разграничены плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, и оплата услуг и работ по содержанию и ремонту непосредственно помещений, принадлежащих собственникам (квартир).

Учитывая важность этого положения, следует особо обратить внимание, что с вступлением в силу ЖК никакими нормативными правовыми актами ОМС не могут регулироваться порядок, условия и размер оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту помещений, принадлежащих собственникам (т.е. квартир или комнат). Иначе говоря, цены на платные услуги по ремонту квартирного оборудования  должна определяться дополнительным договором, а не договором управления.

Согласно статье 154 ЖК капитальный ремонт многоквартирных жилых домов осуществляется за счет средств собственников помещений в таких домах.

При этом, как уже отмечалось, для нанимателей плата за жилое помещение не включает в себя расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором проживает наниматель. Эти расходы покрываются муниципалитетом.

Кем устанавливаются размеры платы?

До вступления в действие ЖК размер платы за жилое помещение определялся органом местного самоуправления (Городской Думой города Калуги).

Жилищный кодекс принципиально изменил подход к установлению размера платы.

Для собственников размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации или органами управления товарищества собственников жилья. То есть размер платы в принципе не подлежит регулированию ОМС. За исключением отдельных случаев: 

  • Если собственники не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
  • Если собственники на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт.
  • Если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (например, не заключили договоры).

Если перечисленные исключения имеют место, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации должен установить плату за жилое помещение для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Шаг 1. Нужен инициативный собственник квартиры, который готов заняться проведением собрания, или инициативная группа. Инициатору необходимо знать, что общее собрание может проводиться   в очной, а если собрание не состоялось, то  в заочной форме. Очная форма предполагает собственно проведение собрания при непосредственном участии собственников квартир и пo¬мещений дома. To есть все они дол¬жны прийти и проголосовать.  Заочная форма означает, что собрания как такового проводиться нe будет. Вместо этого каждый соб¬ственник получит бюллетень (под расписку), который необходимо будет заполнить и к определенному сроку, указанному в сообщении о проведении собрания, отдать инициативной группе.

Шаг 2. Подготовить информационное сообщение о проведении собрания.

При очной форме проведения собрания,   нужно позаботиться о том, чтобы время и место проведения собрания могло обеспечить необходимый кворум. Кворум - копичество голосов участников, при котором собрание правомочно, то есть его решения законны.

Еспи кворум не обеспечен, то собственники вправе провести собрание в  заочной форме голосования, при этом бюллетени для голо¬сования, в которых будут отражены все вопросы повестки дня, должны быть подготовлены заранее.

В любом случае необходимо подготовить текст сообщения  о прове¬дении собрания и определить повестку дня.

Информационное сообщение  должно содержать следующее:

  1. сведения об инициаторе собрания (Ф.И.О. гражданина или  полное наи¬менование юридического лица, адрес места жительства или места нахож¬дения);
  2. форма проведения собрания (очное, а в случае  , если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не будет иметь  кворума по жилищному законодательству заочное голосование);
  3. дата, место и время проведения или дата окончания приема бюлле¬теней, место, адрес, куда они должны передаваться , повестка дня;
  4. порядок ознакомления с материалами, которые будут представлены на собрании, и адрес, где с ними можно ознакомиться.

Шаг 3. Оповестить всех собственников квартир и помещений дома о проведении собрания.

Информационное сообщение доnжен получить каждый собствен¬ник. При этом он должен быть предупрежден о предстоящем собрании нe позднее чем за 10 дней до его проведения под расписку  no почте заказным письмом. В дальнейшем, уже после проведения первого собрания, информацию о предстоящих общих собраниях жипьцов можно будет просто размещать в помещении, доступном дпя всех собственников дома.

Но пока это помещение не определено решением общего собра¬ния, оповещать всех придется или под расписку, или заказным письмом  no почте. Если эта процедура будет нарушена, любой собственник  смoжет в судебном порядке потребовать признания такого решения недей¬ствитвльным и все старания  пропадут напрасно.

Шаг 4. Провести  собрание.

Эта часть самая сложная. Здесь инициатору собрания потребуются помощники, которые будут регистрировать участников, вести протокол и спедить за порядком. Общее собрание собствен¬ников помещений правомочно, еспи в нем участвует более половины от общего числа голосов. Важно знать, что здесь не действует принцип  один собственник - один голос. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 CT. 48 ЖК  РФ).

На самом деле это означает, что количество голосов, принадпежащее каждому  участнику собрания, будет зависеть от общей площади принадлежащей ему квартиры или другого помещения (магазина, офиса, склада, гаража и т. п.).

Итак, общее собрание правомочно, еспи в нем участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Tо есть собственники, владеющие в совокупности большей частью дома. Если кворума нет, то придется проводить собрание повторно.

Собственников, которые пришли на собрание, рекомендуется зарегистрировать, составив список участников. Если кворум есть, собрание можно открывать.

Начать лучше с выборов председатепя и секретаря собрания, который будет вести протокол. Этот вопрос будет первым пунктом повестки дня. Поспе этого можно переходить к остальным вопросам. Желатепьно, чтобы в перечень вопросов повестки дня вошел вопрос об определении места (помещения дома), где будут размещаться информационные сообщения и объявления о проводимых собраниях. В дальнейшем это позволит мини¬мизировать расходы на проведение общего собрания.

ВАЖНО: повестку дня менять нельзя, она должна соответствоватъ той, что была указана в информационном сообщении о проведении собрания.

Для голосования пучше заранее подготовить бюллетени. Целесообразно выбрать счетную комиссию и передать ей функции подсчета голосов. Бюллетени для голосования выдаются участникам под расписку, заполняются и отправляются в урну для голосования каждым участником. После подсчета голосов no каждому вопросу счетная комиссия объявляет результаты голосования.

Эти результаты должны быть занесены в протокол общего собрания. Такая процедура используется, если собрание проводится в форме очного голосования.

Если собрание проводится в заочной форме, достаточно, чтобы собственники сдали свои бюллетени в указанный в информационном сообщении срок инициативной группе.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом, о плате за содержание и текущий ремонт жилого помещения считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании.

Для принятия решения необходимо нe менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, если на общем собрании рассматриваются такие вопросы, как:

  • реконструкция многоквартирного дома, его расширение или надстройка;
  • строительство хозяйственных построек и других зданий, сооружений;
  • капитальный ремонт общего имущества дома;
  • использование земельного участка, на котором находится дом;
  • передача в пользование, например, в аренду, общего имущества дома,

Шаг 5. Сообщить о решении общего собрания и итогах голосования всем собственникам.

Итоги голосования и решения, принятые общим собранием, должны быть доведены до сведения всех собственников. Дпя этого в течение 10 дней со дня принятия решения инициативная группа (инициатор)собрания обязана разместить в общедоступном для всех жильцов месте (помещении данного дома) информацию о резуnьтатах собрания.

Шаг 6. Выполнить решение общего собрания или обжаловать его.

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений дома,  даже если они нe принимали участия в голoсовании.

Если собственник с решением общего собрания не согласен,он может обжаловать его в суд в течение 6 месяцев. Воспользоваться своим правом нa обжалование собственник может только в том случае, если он нe участвовал в собрании или голосовал   против .

Срок обжалования исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Дальнейшие действия по управлению домом зависят оттого, какое решение было принято.

И здесь важно иметь в виду, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. To есть даже если мы с вами и нe согласны с решением большинства собственников, нам все равно придется ему подчиниться и заключать договор с той компанией, которую они выбрали, и нa тех условиях, за которые они проголосовали. Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников. Заключается такой договор нa срок от одного года до 5 лет.

Примерные формы уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и решения собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведены.